Mi az a szolgalom, és hogyan érintheti az ingatlanod értékét?

Az ingatlanpiacon, különösen eladás vagy vétel során, gyakran merül fel a kérdés: mit jelent az, ha egy ingatlan „szolgalommal terhelt”? A kifejezés elsőre jogi szakzsargonnak tűnhet, pedig rendkívül fontos szerepe lehet abban, hogy egy ingatlan mennyit ér, hogyan használható, és milyen jogai vannak a tulajdonosnak. Ebben a bejegyzésben közérthetően bemutatjuk, mi az a szolgalom, hogyan keletkezik, mit jelent a gyakorlatban, és mikor szüntethető meg.

Blogcikk

Mi az a szolgalom?

A szolgalom egy másik ingatlan (az ún. uralkodó ingatlan) javára bejegyzett használati jog, amely az Ön ingatlanát (a szolgáló ingatlant) terheli. A szolgalom célja, hogy egy másik ingatlan tulajdonosa meghatározott módon jogosult legyen használni az Ön ingatlanát – például áthaladni rajta, vezetéket fektetni, vagy vízellátást biztosítani.

Gyakori szolgalomtípusok:

Út- vagy átjárási szolgalom
Tipikus eset, ha egy telek csak egy másik telken keresztül közelíthető meg. Az átjárás joga biztosítja, hogy az érintett tulajdonos elérje az ingatlanát.
Vezetékjog (vezetékhasználati szolgalom)
Közművek (víz, gáz, villany, internet stb.) átvezetéséhez kapcsolódik. Ezt gyakran közműszolgáltatók vagy önkormányzatok kérik bejegyezni.
Vízvezetési szolgalom
A víz szabad elvezetésének vagy átvezetésének jogát biztosítja – például egy patak, csatorna vagy kútvíz másik ingatlanra juttatására.

Hogyan keletkezik szolgalom?

A szolgalom keletkezésének több jogi módja is van. Ezek részben a felek közötti megállapodáson, részben hatósági vagy bírósági döntésen alapulhatnak.

Szerződéssel

A leggyakoribb keletkezési forma. Két fél – az uralkodó és a szolgáló ingatlan tulajdonosa – megállapodnak, majd az ügyvéd által ellenjegyzett szerződést benyújtják a földhivatalhoz bejegyzésre. Fontos, hogy a szerződésben pontosan meghatározzák a szolgalom terjedelmét, időtartamát és a használat módját.

Bírói úton

Ha a felek nem tudnak megállapodni, a szolgalom bírósági úton is létrehozható. A bíróság döntése alapján a szolgalmat bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.

Elbirtoklással

Ha valaki huzamosabb ideig (általában legalább 10 éven át) jogszerűen és zavartalanul használja a másik ingatlanát – például rendszeresen átjár rajta –, elbirtokolhatja a szolgalmi jogot. Ez bonyolultabb eljárás, és minden esetben egyedi vizsgálatot igényel.

Mikor lehet megszüntetni a szolgalmat?

Jogosult és kötelezett jogai, kötelezettségei

A szolgalom nem feltétlenül örök életű – több jogcímen is megszüntethető.

Funkcióvesztés

Ha a szolgalom célja megszűnik (pl. már van közvetlen út az ingatlanhoz, vagy a vezeték használaton kívül került), a szolgalom is feleslegessé válik.

Megegyezés

A felek közös megegyezéssel is megszüntethetik a szolgalmat. Ehhez szintén ügyvédi ellenjegyzés és földhivatali bejegyzés szükséges.

Időmúlás, elbirtoklás megszűnése

Ha a jogosult huzamosabb ideig nem gyakorolja a szolgalmat (általában legalább 10 évig), az megszűnhet elbirtoklás hiányában is. Ez azonban minden esetben körültekintő jogi vizsgálatot igényel.

A szolgalom sajátos jogviszony: az egyik fél (a jogosult) használhatja a másik ingatlant, míg a másik fél (a kötelezett) ezt tűrni köteles. Fontos tudni, hogy ez nem egyenlő a tulajdonjoggal – csak meghatározott célra történő használatról van szó.

Karbantartási kötelezettségek

A szolgalom fenntartásához szükséges karbantartási munkák (pl. út karbantartása) elvégzése általában a jogosultat terheli – kivéve, ha erről a felek másként állapodtak meg.

Korlátozható-e a használat?

A szolgalom nem gyakorolható a kötelezett ingatlanjának aránytalan sérelmére. Ha a használat módja vagy mértéke indokolatlanul akadályozza a tulajdonost, az jogvitát vonhat maga után. Tipikusan ilyen például, ha az átjárás túlzott forgalommal, zajjal vagy kár okozásával jár.

A szolgalom – bár elsőre technikai részletnek tűnik – komoly hatással lehet egy ingatlan forgalomképességére, használati lehetőségeire és piaci értékére. Akár jogosultként, akár kötelezettként érintett, érdemes minden szempontot mérlegelni, és jogi szakértő bevonásával biztosítani a tiszta tulajdonviszonyokat.

Ha Ön szolgalmi jog bejegyzésében, módosításában vagy törlésében érintett, forduljon hozzánk bizalommal – segítünk a biztonságos és jogszerű megoldásban.

Blog

Hasonló blogbejegyzések

április 19, 2025